Jenis-Jenis Hak Atas Tanah Di Indonesia

Dalam hukum perdata, tanah dianggap sebagai sebuah pekarangan dan benda yang tidak bergerak atau disebut dengan kebendaan yang tak bergerak, dimana cara mengetahui sebuah benda tersebut adalah benda tak bergerak atau bergerak, dapat dilihat pada Pasal 506 KUHPer dan dibagi dalam beberapa jenis hak kebendaan sebagai bentuk hak atas tanah pada zaman Belanda.

Namun, sejak diundangkannya UU Pokok Agraria, maka segala jenis hak kebendaan tak bergerak yang merupakan alas hak atas tanah dalam Buku II KUHPer tersebut dihapus dan dikonversi menjadi jenis hak atas tanah menurut UU Pokok Agraria. Apa sajakah itu?

1. Hak Milik (dahulu merupakan Eigendom)

Definisi : Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Yang berhak atas alas tanah Hak Milik : WNI dan Badan Usaha antara lain adalah:

1. Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara)
2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-Undang.
3. Badan-badan Keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
4. Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.

Luas Maksimal atas alas tanah Hak Milik : 5000 m². Jangka Waktu : Tidak Terbatas.

• Dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan sebagai Jaminan Utang.
• Tanah Hak Milik dapat dibebankan dengan Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan.

2. Hak Guna Usaha (dahulu merupakan Erfpacht)

Definisi : Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Yang berhak atas alas tanah HGU : WNI atau Badan Hukum yang berdomisili di Indonesia. Luas Maksimal Tanah HGU : Minimal 5 Ha Maks 25 Ha*

Jangka waktu HGU :

• 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi
• Untuk penanaman modal asing (Perusahaan PMA : 60 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 35 tahun)
• HGU dapat diberikan dengan luas lebih dari 25 Ha dengan syarat tertentu yang diatur dalam UU.
• HGU dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan sebagai Jaminan Utang.

3. Hak Guna Bangunan (dahulu merupakan Erfpacht dan Opstal)

Definisi : Hak guna bangungan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Yang berhak atas alas hak HGB : WNI dan Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Jangka Waktu HGB :

• 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimal 20 tahun
• Untuk Penanaman Modal Asing : diberikan jangka waktu 50 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu maksimal 30 tahun.

Luas Maksimal HGB :

1. Pemberian Hak Guna Bangunan untuk orang perseorangan atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 3.000 m² (tiga ribu meter persegi);
2. Pemberian Hak Guna Bangunan untuk badan hukum atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 2 Hektare
3. Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan.

4. Hak Pakai

Definisi : Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau Tanah milik orang lain. Yang berhak atas alas tanah Hak Pakai :

1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
4. Badan-badan keagamaan dan sosial;
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
6. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional.

Jangka waktu : 20 tahun, kalau diperpanjang diberikan hak pakai baru. Bisa juga waktu tidak terbatas untuk kepentingan : Departemen Lembaga Pemerintah non-Departemen, dan Pemda, Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional Badan Keagamaan dan Badan Sosial.

Untuk PMA : 45 tahun dan diperbaharui dengan masa waktu 25 tahun. Hak Pakai dapat diberikan diatas :

• Tanah Negara
• Tanah Hak Pengelolaan
• Tanah Hak Milik

Luas maksimal atas alas tanah Hak Pakai adalah :

1. Pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 5 Hektare.
2. Pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 3.000 m² (tiga ribu meter persegi);
3. Pemberian Hak Pakai untuk badan hukum swasta, BUMN BUMD atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 2 Hektare.